为什么该在希腊买房？
希腊房产市场投资机会遍地开花。得益于旅游业复苏和外国投资流入，希腊主要城市的房价在持续增长。亲民的房价加上宽松的移民政策，正吸引大批国际买家涌入。雅典和圣托里尼等热门岛屿更是抢手，外国购房者扎堆进场。
通往欧洲居留的捷径
通过希腊“黄金签证”计划，买房就能获取希腊居留权。
生活成本亲民
希腊以高性价比生活闻名，日常开销远低于多数欧洲国家。希腊的整体物价水平，尤其在食品和餐饮服务方面，低于欧盟平均值。住房、餐饮、新鲜本地食材价格实惠，医疗费用低廉，生活质量直接拉满。
房源选择丰富
从传统村屋到现代公寓、豪华别墅。想通过买房拿黄金签证的申请人，总能找到契合生活方式的房源。
低税收优势
希腊设有针对高净值人士的“非本地税务居民”（non-dom）替代性税收制度。符合条件的申请人（例如过去8年中至少有7年非希腊税务居民，并在希腊完成最低50万欧元的投资等），可以申请就其“境外收入”缴纳每年10万欧元的定额税款。
此项税收政策需单独申请并获批，并非黄金签证的自动福利。
全球通达便利
国际机场密集、渡轮班次频繁、公路网络发达，无论你在雅典投资还是小岛安家，都能轻松畅游全境。
希腊购房必备材料清单
作为中国申请人，你需要备齐以下文件：
- 有效护照
- 希腊税号（AFM）
- 有效的希腊入境签证
- 居住证明或居留许可
- 税务申报记录复件
- 当前住址证明（银行流水、水电账单等）
- 经领事认证的中国文件：由于中国不是《海牙公约》成员国，因此所有中国出具的官方文件（如无犯罪记录证明、出生/婚姻公证等），通常需要经过中国官方机构公证、认证后，再由希腊驻华使领馆进行领事认证，方可在希腊使用。
希腊购房七步实操指南
海外买家通常能顺利购房，但务必走对流程：先办希腊税号（AFM），再找本地律师，最后严把法律财务关。具体步骤如下：
1. 摸底希腊市场，规划购房方案
- 算清预算：除房价外，房产税、律师费、维护费都要计入。
- 锁定地段：研究不同区域，结合生活需求选地——周边配套、交通、景点一个不能少。
- 搞懂法规：确认海外人士购房法律要求，提前备好居留许可。建议开个希腊银行账户，资金往来更省心。外国人可以通过希腊税务局（AADE）的数字平台在线申请税号（AFM），并可选择视频通话进行远程身份验证。
2. 精准筛选希腊房源
- 刷房产网站：希腊有Spitogatos等专业平台，房源信息一目了然。
- 借力口碑：向已购房的国内朋友取经，找擅长服务海外客户的靠谱中介。
3. 配备希腊法律后援
- 聘请律师：务必找精通房产交易的希腊律师审核文件，确保合同条款清晰、权益有保障。律师费记得提前纳入预算。
4. 谈判压价，提交购房意向
- 价格博弈：通过中介与卖家议价，结合市场行情报出合理价位。
- 签临时合同：达成一致后签订临时买卖合同，明确定金比例、交易时间线等关键条款。
5. 严查房产底细
- 房屋体检：希腊历史建筑多，务必排查结构隐患。
- 财务尽调：核实房产有无欠税欠债，搞清付款节奏和税费明细。
6. 完成产权交割
- 公证过户：尽调无误后，在公证人见证下签署最终买卖合同，付清尾款及杂费。
- 登记确权：到土地登记处完成产权登记。
7. 落实购房后续事项
- 水电过户：将公用事业账户转至本人名下，开立希腊银行账户支付房产相关费用。
- 税务申报：熟悉希腊房产税政，在就近税务局缴纳房产税及其他应缴税款。
购房前必思量的四大关键
想避坑？先想清楚这些：
| 关键考量 | 核心要点 |
| 1. 房子要满足谁的需求？ | 理想之家因人而异：单身或夫妻？一两居室足矣；若父母子女同住，别墅才是正解。务必让房子空间匹配家庭规模和生活节奏。 |
| 2. 哪些是刚需？哪些可妥协？ | 地段选择核心看需求：通勤便利性、跨城镇交通是否顺畅，这些是硬指标。若有孩子，靠近优质希腊学校的房源优先级直线上升。周边有户外空间、菜市场？生活幸福感直接翻倍。 |
| 3. 预算红线划在哪？ | 希腊房源丰俭由人，但预算≠房价！务必叠加法律费、公证费、土地登记费。特别提醒：若走黄金签证购房，热门区域投资门槛已提至80万欧元。 |
| 4. 哪些问题绝对不能忍？ | 看房时揪出致命伤：维修隐患、结构问题、泳池状况、宠物政策…通通要较真。更关键的是——社区治安如何？ |
希腊13大宜居地深度解析
从古朴村落到现代都市，希腊总有一款适合你。
| 宜居地 | 特色与亮点 | 房价均价 | 普通公寓售价 |
| 1. 雅典 | 帕特农神庙等遗迹诉说着古典荣光，普拉卡老城区的窄巷和市集弥漫着地道希腊味。国家考古博物馆珍藏无价文物。 | 2300-3000欧元/㎡ | 28万-55万欧元 |
| 2. 塞萨洛尼基 | 地标白塔诉说着沧桑，滨海步道的咖啡馆邀你品味地中海落日。世界级博物馆、艺术节和活力四射的文艺圈。 | 2300-3000欧元/㎡ | 12万-28万欧元 |
| 3. 希腊诸岛 | 每座岛都藏着纯净海滩、古老遗迹、鲜活文化和美味佳肴，阳光与地中海风情永不褪色。 | 5500-7800欧元/㎡ | 25万-55万欧元 |
| 4. 米科诺斯岛 | 天堂海滩等海岸线吸引全球玩咖，米科诺斯镇的迷宫小巷、白墙建筑与九重葛阳台如童话。风车、古教堂、小威尼斯水岸增添独特魅力。 | 5500-7800欧元/㎡ | 25万-55万欧元 |
| 5. 圣托里尼岛 | 火山地貌造就悬崖白屋的绝景，费拉和伊亚是基克拉泽斯美学的巅峰——蓝顶教堂与窄巷风情十足。红沙滩、卡马利黑沙滩与碧蓝海水撞色，阿克罗蒂里遗址诉说着历史，本地酒庄与美食更添文化厚度。 | 5500-7800欧元/㎡ | 25万-55万欧元 |
| 6. 科孚岛 | 联合国教科文组织认证的老城，石板路、彩色小楼与堡垒诉说着故事。帕莱奥卡斯特里察水晶海、格利法达金沙滩各具风情，内陆橄榄园、柏树林与佩莱卡斯村是自然爱好者天堂。阿喀琉斯宫见证历史，地中海风味美食让人欲罢不能。 | 5400-6600欧元/㎡ | 20万-50万欧元 |
| 7. 克里特岛 | 希腊最大岛屿，退休海外人士首选地。克诺索斯米诺斯王宫见证欧洲最古老文明。干尼亚与伊拉克利翁的威尼斯-奥斯曼海港风情万种，克里特橄榄油、达科斯面包沙拉、苏夫拉基烤肉串成就舌尖之旅。埃拉福尼西、巴洛斯海滩兼顾休闲与水上冒险。 | 2900-3600欧元/㎡ | 15万-55万欧元 |
| 8. 纳克索斯岛 | 阿吉奥斯普罗科皮奥斯等海滩、绿谷山峦尽显多样地貌，宙斯山承载神话起源。纳克索斯镇的威尼斯建筑与波塔拉古门是地标，本地节庆、博物馆、传统音乐构成文化图谱，奶酪海鲜盛宴让味蕾狂欢。 | 1700-4000欧元/㎡ | 18万-33万欧元 |
| 9. 帕罗斯岛 | 帕里基亚、纳乌萨等村庄的白墙建筑与九重葛如画，黄金海滩、科伦比萨雷斯海滩提供水晶海水与水上运动。法兰克城堡、德尔斐翁阿波罗神庙遗迹诉说历史，传统陶艺与鹰嘴豆饼成就地道希腊体验。 | 5900-6300欧元/㎡ | 28万-55万欧元 |
| 10. 安提帕罗斯岛 | 基克拉泽斯群岛的静谧后花园，渡轮15分钟直抵帕罗斯。索罗斯等海滩以碧海白沙抚慰心灵，安提帕罗斯镇的传统建筑、小酒馆与广场充满烟火气。洞穴奇观“安提帕罗斯洞”钟乳石林立，慢节奏生活让徒步与简单快乐成为日常。 | 3800-5500欧元/㎡ | 30万-77万欧元 |
| 11. 扎金索斯岛 | 纳瓦吉奥海滩——悬崖环抱的碧海明珠堪称希腊海岸线巅峰。内陆橄榄园与葡萄园孕育顶级橄榄油和葡萄酒，扎金索斯镇融合历史与都市风情。濒危海龟在此筑巢，海洋爱好者必打卡。 | 2200-2800欧元/㎡ | 21万-28万欧元 |
| 12. 米洛斯岛 | 其戏剧性的海岸线点缀着萨拉基尼科、克雷夫提科等独特岩层与隐秘海湾，为探险者和海滩爱好者提供理想天堂。月球般的地貌印证着岛屿的火山历史，壮观的米洛斯地下墓穴则展现其深厚文化底蕴。普拉卡、波利尼亚等美丽村庄以迷人街巷和新鲜海鲜餐厅散发基克拉泽斯风情。 | 1200-3300欧元/㎡ | 20万-50万欧元 |
| 13. 罗德岛 | 联合国教科文组织认证的罗德中世纪老城，以雄伟堡垒、石板街道与古老建筑诉说数百年沧桑。古代世界七大奇迹之一的罗德岛巨像曾在此守望。法利拉基、林多斯海滩等原始海岸提供休憩与水上运动空间。除海岸风光外，罗德岛还拥有林多斯卫城等考古遗址。 | 1300-2600欧元/㎡ | 28万-50万欧元 |
希腊主要城市房产均价概览
| 雅典 | |
| 市中心均价 | 3200欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 2950欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约30.7万欧元 |
| 塞萨洛尼基 | |
| 市中心均价 | 3150欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 2200欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约26.7万欧元 |
| 圣托里尼 | |
| 市中心均价 | 4900欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 3300欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约41万欧元 |
| 克里特岛 | |
| 市中心均价 | 3500欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 2200欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约28.5万欧元 |
| 帕罗斯岛 | |
| 市中心均价 | 4900欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 3600欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约42.5万欧元 |
| 科孚岛 | |
| 市中心均价 | 2700欧元/㎡ |
| 市郊均价 | 2700欧元/㎡ |
| 100㎡房产总价 | 约27万欧元 |
希腊购房税费清单
| 购房交易税费 | |
| 产权过户税 | 房价的3% (适用于二手房) |
| 增值税(VAT) | 24% (适用于2006年后获批建筑许可的新建房产，具体视情况而定) |
| 公证费 | 房价的0.65%-1% (市场估算值) |
| 年度持有税费 | |
| 年度房产税(ENFIA) | 基于区域、面积、楼龄等多重官方参数综合计算，并非固定费率 |
| 个人租金收入税 | 15%-45% (累进税率) |
| 企业租金收入税 | 适用现行企业所得税税率 |
在希腊，房产税是业主必须承担的法定义务。购房时需办理希腊税号。
此外可能涉及地方市政税（如垃圾清运费等），具体因地区而异。租金收入需依法纳税，但业主可从租金中抵扣房屋维修等合理支出。
希腊房贷指南：购房融资方案
多数房贷面向希腊居民开放，但欧资银行、比雷埃夫斯银行等可能向非欧盟外籍人士提供贷款（需提高首付比例等附加条件）。外籍购房者首付比例通常为30%-50%，贷款期限10-30年。
房产勘察：在希腊购房是否需要验房？
强烈建议在希腊购房时进行专业验房。验房能清晰呈现房屋状况与产权边界，帮助买家识别潜在问题——这在希腊尤为重要，因历史原因部分土地权属可能存在模糊。
购房获居留：希腊黄金签证计划
根据希腊移民与庇护部（Hellenic Ministry of Migration and Asylum）的最新法规（Law 5100/2024），通过购房获得希腊黄金签证，主要有以下投资门槛：
| 投资门槛 | 适用区域与条件 |
| 80万欧元 | 适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛，以及人口超过3100人的岛屿。投资必须是单一物业，且物业的主要使用面积不小于120平方米。 |
| 40万欧元 | 适用于希腊其他地区。投资同样必须是单一物业，且物业的主要使用面积不小于120平方米。 |
| 25万欧元 | 此门槛仅适用于特定情况，例如将商业地产转换为住宅用途，或购买并修复受保护的历史建筑，且必须按规定完成改造或修复。 |
重要提示：新法明确规定，所有用于申请黄金签证的住宅物业，均禁止用于短期租赁（如Airbnb），也不得转租或用作公司总部。违反规定可能导致居留许可被撤销并处以罚款。
过渡期政策：对于在2024年8月31日前支付10%定金并签署了预售协议的投资者，仍有机会适用旧的投资门槛（25万/50万欧元），但必须在2025年2月28日之前完成全部投资。
申请人需提供无犯罪记录证明及符合要求的私人医疗保险。黄金签证持有者的居留许可续签，前提是必须持续持有该房产投资并遵守相关使用规定。关于入籍，持有黄金签证在希腊合法、连续居住满7年后，可以申请希腊国籍，但这并非自动获得，申请人还必须满足希腊国籍法规定的语言、文化、经济和社会融入等一系列严格条件。
希腊购房避坑指南
- 切勿提前付款：未实地看房、未见卖家、未拿到有效钥匙前，绝不支付定金或房款。
- 索要最新验房报告：要求卖家提供完整房屋检测文件确保交易透明。
- 全程参与验房：携带验房报告陪同中介全面检查房屋状况。
- 核实产权真实性：通过官方文件确认卖家具备合法售房权。
- 查清房产限制：若房产被列为历史保护建筑，改造权限将受限。
希腊购房常见问题
Q：外国人能在希腊买房吗？
A：可以。希腊对非居民购房政策友好。
Q：在希腊买房容易吗？
A：流程相对清晰，但需熟悉当地法规与市场。建议咨询本地专家。
Q：希腊买房值得吗？
A：适合追求地中海生活、投资机会或度假屋的人群。这里坐拥绝美风光与文化遗产，房产增值潜力可观——关键要结合个人目标深入调研。
Q：希腊哪个岛买房最便宜？
A：多德卡尼斯群岛或北爱琴海岛屿相对经济，如萨索斯岛、伊卡利亚岛。但具体价格受地段与房型影响显著，建议委托本地中介匹配预算。
Q：在雅典买房是好投资吗？
A：雅典房产市场增长稳健、旅游业发达，具备投资价值。强劲的租赁需求为房产投资提供了有力支撑。
Q：希腊有房产税吗？
A：有。业主需缴纳年度房产税(ENFIA)、地方市政税及租金收入税，具体税率依房产面积、位置、用途而定。
